DOKUMENTY NIEZBĘDNE DO PODPISANIA AKTU NOTARIALNEGO:

 

1. SPRZEDAŻ LUB DAROWIZNA DZIAŁKI:

a) aktualny odpis zwykły z księgi wieczystej,
b) podstawa nabycia, czyli wypis aktu notarialnego bądź inny dokument, na podstawie którego nabyto daną nieruchomość,
c) zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego:
• w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku – zaświadczenie zawierające zgodę na ujawnienie praw nabytych przez Spadkobiercę po Spadkodawcy, wydane na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn,
• w przypadku nabycia nieruchomości na podstawie umowy darowizny po dniu 01.01.2007 roku – zaświadczenie stwierdzające, że dana umowa darowizny zwolniona jest od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28.07.1983 roku o podatku od spadków i darowizn,
d) aktualny wypis z rejestru gruntów dla zbywanej/nabywanej działki wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, w przypadku gdy działka ta będzie wydzielana do nowej księgi wieczystej,
e) aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zbywanej/nabywanej działki lub aktualne zaświadczenie o braku tego planu,
f) dane osobowe stron umowy z dowodów osobistych.

2. SPRZEDAŻ LUB DAROWIZNA LOKALU STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ:

a) aktualny odpis zwykły z księgi wieczystej,
b) podstawa nabycia, czyli wypis aktu notarialnego bądź inny dokument, na podstawie którego nabyto dany lokal,
c) zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego:
• w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku – zaświadczenie zawierające zgodę na ujawnienie praw nabytych przez Spadkobiercę po Spadkodawcy, wydane na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn,
• w przypadku nabycia nieruchomości na podstawie umowy darowizny po dniu 01.01.2007 roku – zaświadczenie stwierdzające, że dana umowa darowizny zwolniona jest od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28.07.1983 roku o podatku od spadków i darowizn,
d) dane osobowe stron umowy z dowodów osobistych.

3. SPRZEDAŻ LUB DAROWIZNA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU:

a) aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowym o przysługującym spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu,
b) aktualny odpis zwykły z księgi wieczystej, jeżeli prawo to posiada założoną księgę wieczystą,
c) podstawa nabycia, czyli wypis aktu notarialnego bądź inny dokument, na podstawie którego nabyto dane prawo,
d) zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o wywiązaniu się spadkobierców z obowiązku podatkowego:
• w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku – zaświadczenie zawierające zgodę na ujawnienie praw nabytych przez Spadkobiercę po Spadkodawcy, wydane na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn,
• w przypadku nabycia nieruchomości na podstawie umowy darowizny po dniu 01.01.2007 roku – zaświadczenie stwierdzające, że dana umowa darowizny zwolniona jest od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy z dnia 28.07.1983 roku o podatku od spadków i darowizn,
e) dane osobowe stron umowy z dowodów osobistych.

4. TESTAMENT:

a) dane osobowe sporządzającego testament z dowodu osobistego,
b) dane osoby powoływanej do spadku (imiona, nazwisko, imiona rodziców, data urodzenia, ewentualnie adres zamieszkania).

Dokument, jakim jest testament ma ogromne znaczenie, gdyż za jego pomocą możemy dysponować majątkiem, który gromadziliśmy przez całe życie:

– może go sporządzić każda osoba fizyczna (z reguły pełnoletnia) , o ile nie została ubezwłasnowolniona całkowicie lub częściowo,
– testament to dokument osobisty, gdyż nie można go sporządzić przez pełnomocnika,
– testament wywołuje skutek prawny po śmierci osoby go sporządzającej,
– testament pozwala decydować spadkodawcy, kto i w jakich częściach nabędzie po nim majątek, czy też poszczególne przedmioty majątkowe – w wypadku braku testamentu spadek podlega dziedziczeniu ustawowemu w częściach narzuconych przez przepisy Kodeksu cywilnego,
– dopóki żyje spadkodawca testament nie rodzi skutków ostatecznych, gdyż spadkodawca może zawsze testament odwołać, zmienić lub sporządzić kolejne testamenty.

RODZAJE TESTAMENTÓW

Najbardziej popularne rodzaje testamentów:

1. Testament własnoręczny do swojej ważności wymaga napisania go w całości własnoręcznie przez spadkodawcę, pismem ręcznym (a więc nie może być napisany na komputerze czy przez inną osobę niż spadkodawca), podpisany przez niego i opatrzony datą. Obecność świadków przy sporządzaniu takiego testamentu, wbrew pokutującym poglądom, jest całkowicie zbędna.

2. Testament notarialny jest sporządzany przez notariusza zgodnie z wyrażona przez spadkodawcę wolą. Czynność ta z reguły odbywa się w kancelarii notarialnej, jednak w przypadku złego stanu zdrowia spadkodawcy, testament notarialny może zostać sporządzony przez notariusza np. w szpitalu lub mieszkaniu testatora.
Bez wątpienia testament notarialny pozwala najlepiej zabezpieczyć prawa spadkodawcy. Notariusz jako profesjonalista wytłumaczy wszystkie zawiłości związane z testamentem oraz pomoże wolę spadkodawcy sformułować w taki sposób, który zagwarantuje jej realizację po śmierci testatora.
Dość często zdarza się, że z testamentów własnoręcznych wynikają nie takie skutki, jakich oczekiwałby spadkodawca. Brak wiedzy prawniczej powoduje, że w testamentach własnoręcznych popełnianych jest szereg błędów a trzeba pamiętać, że przy nieprecyzyjnych zapisach, w razie sporu między zainteresowanymi, testament będzie podlegał ocenie sądu.
Może się też zdarzyć tak, że nieprawidłowe zapisy w testamencie własnoręcznych spowodują, że zgodnie z Kodeksem cywilnym zostaną one zastąpione rozwiązaniami z tej ustawy.

Testament notarialny jest sporządzany przez notariusza zgodnie z wyrażoną przez spadkodawcę wolą. Czynność ta z reguły odbywa się w kancelarii notarialnej, jednak w przypadku złego stanu zdrowia spadkodawcy, testament notarialny może zostać sporządzony przez notariusza na przykład w szpitalu lub mieszkaniu testatora.

Bez wątpienia testament notarialny pozwala najlepiej zabezpieczyć prawa spadkodawcy. Notariusz jako profesjonalista wytłumaczy wszystkie zawiłości związane z testamentem oraz pomoże wolę spadkodawcy sformułować w taki sposób, który zagwarantuje jej realizację po śmierci testatora.

Dość często zdarza się, że z testamentów własnoręcznych wynikają nie takie skutki, jakich oczekiwałby spadkodawca. Brak wiedzy prawniczej powoduje, że w testamentach własnoręcznych popełnianych jest szereg błędów a trzeba pamiętać, że przy nieprecyzyjnych zapisach, w razie sporu między zainteresowanymi, testament będzie podlegał ocenie sądu.

Może się też zdarzyć tak, że nieprawidłowe zapisy w testamencie własnoręcznym spowodują, że zgodnie z Kodeksem cywilnym zostaną one zastąpione rozwiązaniami z tej ustawy.

Testament notarialny może zostać, na prośbę testatora, zarejestrowany przez notariusza w Notarialnym Rejestrze Testamentów (NORT) utworzonym przez Krajową Radę Notarialną. Rejestracja jest warta polecenia, gdyż po stronie spadkodawcy nie powoduje żadnych kosztów a jednocześnie umożliwia zainteresowanym odszukanie testamentu, jeżeli np. nie wiedzieli oni o jego istnieniu.

Testament sporządzony w formie aktu notarialnego pozwala skorzystać z wiedzy i doświadczenia notariusza gwarantując jednocześnie spadkodawcy rozporządzenie jego majątkiem na wypadek śmierci, zgodnie z jego zamierzeniami i oczekiwaniem.

Kodeks cywilny przewiduje jeszcze następujące rodzaje testamentów:

1. Testament alograficzny – spadkodawca w obecności dwóch świadków oświadcza swoją wolę ustnie wobec wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty, marszałka województwa, sekretarza powiatu lub gminy, albo kierownika urzędu stanu cywilnego – na okoliczność czego spisany zostaje protokół.

2. Testament podróżny – sporządzony przed dowódcą statku lub jego zastępcą w ten sposób, że spadkodawca oświadcza przed nimi swoją wolę w obecności dwóch świadków, z czego zostaje spisane pismo.

3. Testament wojskowy – określony w rozporządzeniu Ministra Obrony Narodowej.

4. Testament ustny – może być sporządzony tylko wtedy, gdy istnieje obawa nagłej śmierci spadkodawcy, a zachowanie zwykłej formy nie jest możliwe.

ZAPIS ZWYKŁY, WINDYKACYJNY I POLECENIE.

W testamencie testator może zamieścić zapis zwykły, windykacyjny czy też polecenie.

Mimo częściowo wspólnej nazwy, pomiędzy zapisem zwykłym a zapisem windykacyjnym zachodzą bardzo istotne różnice.

Zapis zwykły umożliwia spadkodawcy nałożenie na spadkobiercę ustawowego lub testamentowego zobowiązania do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby (zapisobiercy). Zapisobierca może żądać wykonania zapisu przez spadkobiercę niezwłocznie po ogłoszeniu testamentu.

Zapis zwykły może być zawarty w każdym testamencie.

Zapis windykacyjny może być zawarty tylko i wyłącznie w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego, a więc przy udziale notariusza.

Zapis ten ma tę przewagę nad zapisem zwykłym, że osoba trzecia nabywa przedmiot zapisu, z chwilą śmierci spadkodawcy. Nie trzeba w związku z tym zwracać się z żądaniem do spadkobiercy obciążonego zapisem windykacyjnym o jego wykonanie.
Unika się w ten sposób ewentualnych problemów, jakie mogą się pojawić z jego wykonaniem przy zapisie zwykłym np. spadkobierca uchyla się od wykonania zapisu, co wymagać będzie postępowania sądowego mającego na celu wyegzekwowanie zapisu)
Przedmioty, które mogą być objęte zapisem windykacyjnym wskazuje Kodeks cywilny. Wszelkich informacji w tym zakresie udzieli notariusz przy spisywaniu testamentu.

Polecenie natomiast jest nałożeniem na spadkobiercę lub zapisobiercę obowiązku oznaczonego działania lub zaniechania nie czyniąc nikogo wierzycielem np. polecenie co do formy pochówku spadkodawcy, obowiązku ukończenia przez spadkobiercę określonej szkoły.

WYDZIEDZICZENIE

Instytucja wydziedziczenia pozwala spadkodawcy pozbawić zstępnych (dzieci, wnuków, prawnuków), małżonka i rodziców prawa do zachowku.
Zachowek jest zabezpieczeniem tych spadkobierców ustawowych w sytuacji, gdy zostali oni wykluczeni od dziedziczenia poprzez powołanie spadkobierców testamentowych.
Takim pominiętym spadkobiercom ustawowym przysługuje zachowek:

• wysokość 2/3 wartości udziału spadkowego, gdyby dziedziczył spadek na podstawie ustawy, jeżeli spadkobierca jest trwale niezdolny do pracy, albo jeżeli zstępny jest małoletni
• wysokości 1/2 tego udziału w innych przypadkach

Wydziedziczenia dokonuje się w testamencie. Przyczyny dla których można dokonać wydziedziczenia określają przepisy Kodeksu cywilnego. Nie zawsze przyczyny, subiektywnie postrzegane przez testatora jako istotny powód wydziedziczenia spadkobiercy, odpowiadają przyczynom przewidzianym w Kodeksie cywilnym. Wydziedziczony spadkobierca może usiłować podważyć skuteczność wydziedziczenia. Sytuacja taka będzie podlegała ocenie sądu.

Wydziedziczenie jest trudną i delikatną materią a w związku z tym warto zasięgnąć porady notariusza, który jako profesjonalista dysponuje w tym zakresie pożądaną wiedzą i doświadczeniem.

5. PEŁNOMOCNICTWO:

a) dane osobowe mocodawcy i pełnomocnika z dowodów osobistych,
b) informacja dotycząca tego co ma obejmować pełnomocnictwo,
c) w przypadku gdy pełnomocnictwo ma obejmować zbycie/nabycie konkretnej nieruchomości, użytkowania wieczystego gruntu bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu potrzebny będzie:
• numer księgi wieczystej bądź dane nieruchomości, tj. adres i miejscowość, numer działki
• aktualne zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowym o przysługującym spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.

Jeżeli dane pełnomocnictwo nie będzie obejmować zbycia/nabycia nieruchomości, użytkowania wieczystego gruntu bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu tylko np. reprezentację wobec urzędów, instytucji, banków, sądów itp. bądź inna czynność, nie jest wtedy wymagana forma aktu notarialnego, wystarczy notarialnie poświadczyć podpis pod pełnomocnictwem. Treść takiego pełnomocnictwa powinna być wcześniej przygotowana przez mocodawcę w formie cywilnoprawnej i wtedy mocodawca składa swój podpis przed notariuszem.

6. AKT POŚWIADCZENIA DZIEDZICZENIA:

a) odpis skrócony aktu zgonu zmarłego,
b) odpis skrócony aktu małżeństwa zmarłego, jeżeli w dacie śmierci był żonatym,
c) odpisy skrócone aktów urodzenia zstępnych zmarłego lub odpisy skrócone aktów małżeństwa zstępnych (dotyczy kobiet zamężnych),
d) testament zmarłego, jeżeli został sporządzony,
e) zaświadczenie o numerze PESEL zmarłego.

7. UMOWA MAJĄTKOWA MAŁŻEŃSKA (np. intercyza):

a) odpis skrócony aktu małżeństwa,
b) dane osobowe małżonków z dowodów osobistych.

8. UMOWA SPÓŁKI:

a) umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością:

– nazwa spółki oraz jej siedziba,
– czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony,
– przedmiot działalności spółki zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności (max. 10 pozycji),
– wysokość kapitału zakładowego spółki (min. 5.000,00 zł),
– liczba i wartość nominalna (min. 50,00 zł) udziałów objętych przez poszczególnych wspólników,
– informacja dotycząca formy pokrycia udziałów (gotówka czy aport), w przypadku aportu informacja co wchodzi w jego skład oraz poszczególna wartość tego składu,

b) umowa spółki akcyjnej:

– nazwa spółki oraz jej siedziba,
– czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony,
– przedmiot działalności spółki zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności (max. 10 pozycji),
– wysokość kapitału zakładowego spółki (min. 100.000,00 zł) oraz kwota wpłacona przed zarejestrowaniem na pokrycie kapitału zakładowego,
– wartość nominalna akcji i ich liczba oraz informacja czy akcje są imienne, czy na okaziciela,
– liczba akcji poszczególnych rodzajów i związane z nimi uprawnienia, jeżeli mają być wprowadzone akcje różnych rodzajów,
– imiona i nazwiska lub nazwy firm założycieli,
– liczba członków zarządu i rady nadzorczej lub co najmniej minimalna lub maksymalna liczba członków tych organów oraz podmiot uprawniony do ustalenia składu zarządu lub rady nadzorczej,
– pismo do ogłoszeń, jeżeli spółka zamierza dokonywać ogłoszenia również poza Monitorem Sądowym i Gospodarczym,

c) umowa spółki komandytowej:

– nazwa spółki oraz jej siedziba,
– czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony,
– przedmiot działalności spółki zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności (max. 10 pozycji),
– wartość wkładów wniesionych do spółki (dowolna),
– informacja dotycząca wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika i ich wartość,
– wysokość sumy komandytowej, do której odpowiada komandytariusz za zobowiązania spółki wobec jej wierzycieli,
– udziały wspólników w zyskach (metoda procentowa),
– potrzebne dokumenty:
• odpis z Krajowego Rejestru Sądowego,
• uchwała Zgromadzenia Wspólników w sprawie powołania pełnomocnika w trybie art. 210 § 1 Kodeksu spółek handlowych,
• wypis umowy spółki,

d) umowa spółki komandytowo – akcyjnej:

– nazwa spółki oraz jej siedziba,
– czas trwania spółki, jeżeli jest oznaczony,
– przedmiot działalności spółki zgodnie z Polską Klasyfikacją Działalności (max. 10 pozycji),
– informacja dotycząca wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika i ich wartość,
– wysokość kapitału zakładowego spółki (min. 50.000,00 zł), sposób jego zebrania, wartość nominalna akcji i ich liczba oraz informacja czy akcje są imienne, czy na okaziciela,
– liczba akcji poszczególnych rodzajów i związane z nimi uprawnienia, jeżeli mają być wprowadzone akcje różnych rodzajów,
– imiona i nazwiska lub nazwy firm komplementariuszy oraz ich siedziby, adresy lub adresy do doręczeń,
– informacja dotycząca organizacji walnego zgromadzenia i rady nadzorczej, jeżeli ustawa lub statut przewiduje ustanowienie rady nadzorczej.

INFORMACJA GDZIE UZYSKAĆ WYŻEJ WYMIENIONE DOKUMENTY:

Dla nieruchomości (działek i lokali) i spółdzielczych własnościowych praw do lokali:
• odpis zwykły z księgi wieczystej – odpowiedni sąd wieczystoksięgowy,
• zaświadczenie z Urzędu Skarbowego – odpowiedni Urząd Skarbowy wg. położenia danej nieruchomości,
• wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej – starostwo, w którym położona jest zbywana/nabywana działka,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub aktualne zaświadczenie o braku tego planu – gmina/Urząd Miasta, w którym położona jest zbywana/nabywana działka.

Do aktu poświadczenia dziedziczenia:
• odpisy skrócone: akt zgonu/aktu urodzenia/aktu małżeństwa – Urząd Stanu Cywilnego,
• zaświadczenie o numerze PESEL osoby zmarłej – gmina/Urząd wg. ostatniego miejsca zameldowania na pobyt stały osoby zmarłej (w przypadku Wrocławia – Urząd Miejski Wrocławia, Wydział Spraw Obywatelskich ul. Gabrieli Zapolskiej 4, piętro II, pok. 263).